미국이 심각한 주택 부족 문제에 직면한 가운데, 1930년대 대공황 시절에 만들어진 연방 주택 대출 은행(Federal Home Loan Bank, FHLB) 시스템의 개혁이 시급하다는 주장이 제기되고 있습니다.

연간 약 69억 달러에 달하는 암묵적인 연방 보조금이 비효율적으로 운영되고 있으며, 이를 주택 건설 자금으로 직접 전환하면 수십만 채의 신규 주택 공급에 기여할 수 있다는 분석입니다.

FHLB 시스템, 역사적 소명에서 벗어나다

FHLB 시스템은 약 1조 3천억 달러 규모의 정부 후원 기업으로, 원래는 미국인들의 주택 소유를 지원하기 위해 설립되었습니다.

그러나 현재는 주로 대형 상업 은행과 보험 회사가 단기 자금 시장에서 저렴하게 자금을 조달하고 이를 자유롭게 투자하는 수단으로 기능하고 있습니다.

이러한 상황 속에서 미국의 주택 위기는 더욱 심화되고 있으며, FHLB가 본래의 임무를 충실히 수행하도록 재정립해야 할 필요성이 커지고 있습니다.

주택 공급 확대를 위한 새로운 재정 지원 방안

보고서는 FHLB 수익의 1/4을 다가구 주택 건설을 위한 직접적인 저금리 융자(below-market construction loans)에 사용하자고 제안합니다.

일부 필수적인 저렴한 주택 공급 요건을 포함한 제한된 요구 사항을 충족한다면, 재구상된 FHLB는 미국 납세자에게 추가적인 비용 부담 없이 저렴하고 풍부한 주택 금융을 제공할 수 있습니다.

프랑스, 독일, 캐나다, 영국 등 국제적인 성공 사례는 이러한 성격의 기관이 가진 잠재력을 보여줍니다.

미국의 주택 부족 현황과 건설 금융의 중요성

미국은 현재 400만에서 500만 채에 달하는 구조적인 주택 부족을 겪고 있습니다.

특히 저소득층을 위한 임대 주택 부족 문제는 심각하며, 전체 임차 가구의 절반 이상이 소득의 30% 이상을 주거비로 지출하고 있습니다.

다가구 주택 건설은 2022년 최고치 대비 35% 감소했으며, 이는 주로 금융 조달의 어려움 때문입니다.

건설 대출 금리가 2020년 3~4%에서 현재 7~10%로 두 배 가까이 상승하면서 많은 프로젝트가 경제적 타당성을 잃고 있습니다.

건축 규제 및 관련 비용이 다가구 주택 개발 비용의 상당 부분을 차지하지만, 금융 비용은 가장 변동성이 크고 단기적인 경기 변동을 주도하는 제약 요인입니다.

2020~2021년의 제로 금리 시대는 다가구 주택 시장의 호황을 이끌었으나, 2022~2024년의 금리 충격은 이를 급격히 위축시켰습니다.

또한, 현재 미국의 주택 금융 시스템은 1~4유닛의 단독 주택 건설은 비교적 용이하게 하지만, 5유닛 이상의 대규모 다가구 건물이나 그 중간 규모의 건물 건설에는 복잡한 규제와 표준화된 금융 접근성의 부족으로 어려움을 겪고 있습니다.

특히 5~49유닛 규모의 중간 규모 프로젝트는 규모의 경제를 달성하기 어려워 투자자 및 대출 기관으로부터 외면받는 경우가 많습니다.

현재 FHLB 시스템의 문제점 분석

FHLB 시스템은 11개의 지역별 협동 소유 은행으로 구성되어 있으며, 약 1조 3천억 달러의 총자산을 보유하고 있습니다.

이 은행들은 각기 연대하여 발행하는 채권을 통해 자금을 조달하며, 이는 미국 국채 금리에 약간의 가산 금리만 붙어 발행됩니다.

시장은 명시적인 법적 근거는 없으나 FHLB에 암묵적인 연방 보증이 있다고 인식하며, 이로 인해 민간 부채보다 약 40bp 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있습니다.

의회 예산국(CBO)은 이 암묵적 보증의 가치를 연간 약 70억 달러로 추정합니다.

그러나 FHLB 시스템은 주택 개발 및 건설 촉진에 미치는 영향이 미미합니다.

FHLB의 법정 저렴한 주택 자금 지원 기여금은 지난 10년간 연간 3~4억 달러 수준이었으나, 2024년에 약 7억 5천만 달러로 급증했습니다.

이 급증은 2023년 3월 은행권 스트레스 상황에서 회원 기관에 대한 대출이 1조 달러를 넘어서면서 FHLB 순이익이 사상 최고치를 기록했고, 이에 따라 순이익의 10%로 설정된 저렴한 주택 기여금 비율이 증가한 일시적인 현상입니다.

대출 규모가 감소함에 따라 순이익 또한 줄어들고 있으며, 저렴한 주택 기여금 역시 역사적 범위로 돌아갈 것으로 예상됩니다.

FHLB가 회원 기관에 지급하는 배당금은 2024년에 37억 달러에 달했으며, 이는 모든 저렴한 주택 프로그램에 대한 기여금의 네 배 이상입니다.

FHLB의 총 순이익은 2023년과 2024년에 각각 60억 달러를 초과하며 급증했습니다.

이러한 수익 증가는 상당 부분 투자 포트폴리오에서 발생하는 이자 소득에서 기인하며, 대출(advance) 규모가 줄어들면서 투자-이익률 전략으로의 전환을 시사합니다.

FHLB 개혁, 미국 주택난 해법이 될 수 있을까?

FHLB 개혁의 핵심은 수익의 일부를 직접적인 주택 건설 금융에 투입하는 것입니다.

이를 통해 FHLB는 본래의 임무를 재정립하고, 민간 금융 시장이 간과하거나 부족한 중간 규모 주택 건설 부문에 활력을 불어넣을 수 있습니다.

특히, 5~49유닛 규모의 프로젝트에 대한 맞춤형 금융 지원은 도시 거리의 활력을 되찾고 다양한 주거 형태를 공급하는 데 기여할 수 있습니다.

실질적인 개혁을 위한 제언

FHLB 개혁은 단순히 자금 지원 방식을 변경하는 것을 넘어, 규제 완화와 금융 상품의 혁신을 동반해야 합니다.

다음과 같은 방안들을 고려해볼 수 있습니다.

  • FHLB 수익의 일정 비율을 의무적으로 저렴한 주택 건설 융자에 할당하는 법제화
  • 5~49유닛 규모의 다가구 주택 건설을 위한 전용 금융 상품 및 표준화된 underwriting 프로세스 개발
  • 건설 규제 및 허가 절차 간소화를 위한 정부 차원의 노력과 FHLB의 협력
  • 혁신적인 주택 건설 기술(모듈러 건축, 3D 프린팅 등)에 대한 금융 지원 확대

FHLB 시스템의 개혁은 미국의 주택난 해결을 위한 중요한 발걸음이 될 수 있습니다.

본래의 임무를 재정립하고 혁신적인 금융 메커니즘을 도입함으로써, FHLB는 더 많은 미국인들이 합리적인 가격으로 안정적인 주거 공간을 확보할 수 있도록 지원하는 핵심적인 역할을 수행할 수 있을 것입니다.

지금이야말로 FHLB 시스템을 통해 우리 사회가 필요로 하는 주택을 공급하기 위한 과감한 변화를 모색할 때입니다.

출처: https://www.brookings.edu/articles/reform-the-federal-home-loan-banks-to-finance-the-housing-america-needs/